公設的定義

 

依據內政部營建署解釋，公寓大廈的公共設施即指其共用部分。

建物登記謄本中建物面積坪數包括三部分 (1)主建物 (2)附屬建物 (3)共有部分，其中共有部分指的就是一般所謂的公共設施。

 

主要針對建物全體區分所有權人 (全體住戶) 有共同使用的部分，一起分擔持有。

因此在權狀和謄本登記上不會額外切割給個人，則是以持有幾萬分之幾作登記。

 

 

公設一般可分成「大公」及「小公」

 

• 大公：供全體住戶共同使用、共同分擔的設施，如管理員室、大廳、機電房、空調室、逃生梯、地下避難室、健身房等。
• 小公：供該層樓的特定住戶使用且共同分擔的空間，如當層的走道、樓梯間、電梯間等。

 

 

公設比計算公式

 

依據內政部營建署解釋：「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數＝公設比」。

由於目前停車格在建築產權登記形式上，可以「公設」的形式進行登記或「單一主建物」登記。

故如果共有部分包含的車位屬於私人所有，公式中的共有部分需扣除車位面積。

 

簡單來說，一般公設比之計算為「共有部分(扣除車位面積)／〔主建物＋附屬建物＋共有部分(扣除車位面積)〕＝公設比」

 

 

公設比越來越高的原因

 

現處於房價居高不下的年代，看房買房時公設比也是大家著重點考量的數字，接著我們來探討背後可能的原因吧。

 

• 雨遮改成不計坪、不計價

       自2018年法規修正後的建案，雨遮全面改為不計坪不計價，雨遮原本是屬於室內空間，在不計坪之後導致公設比被拉升。

       * 雨遮是指自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分範圍內的構造物，過去原是可登記的附屬建物之一。

 

• 大樓越蓋越高，逃生梯和排煙室成基本配備

      從2005年開始，建築法規定8樓以上的建築，須配有2支逃生梯，11樓以上則須有排煙室，

      所以自此後的新大樓，公設比都會比過去的建築物多3%，甚至更多。

 

•  小宅成主流商品，單層住戶變多

住宅型態逐漸改變，小坪數規劃的建案在市場上成為主流，

通常一層的戶數會增加，梯廳空間加大，造成公設比變高。

 

• 住商混合，公用建築物空間配置增加

以往是住宅區蓋住宅，商業區蓋商辦，但是現在有很多住商混合的建案，因而產生一般事務所會發生的問題，

例如當層公用空間必須加設男、女廁和茶水間等，公設比相對會比較高。

 

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